Рынок первичной недвижимости переживает постоянные изменения. То, что выставлено на продажу, не всегда отвечает представлениям людей об идеальном объекте. В этой связи аналитики Домклик от Сбера провели сравнение характеристик жилых комплексов, квартиры в которых были приобретены в ипотеку с начала года, с теми объектами, которые сейчас доступны на рынке. Результаты анализа показывают, где спрос и предложение совпадают, а где они расходятся, предлагая разные сценарии для покупателей.
Лидирующие позиции на рынке занимают объекты комфорт-класса, на которые приходится 65,2% всех объявлений и 67% ипотечных сделок. В то же время экономкласс занимает второе место, но его доля в сделках – 24,3% – значительно превышает предложение на витрине (18,6%). Это указывает на высокий спрос на бюджетное жилье, которое постепенно исчезает с рынка.
В то время как бизнес и премиум-сегменты остаются нишевыми, бизнес-класс составляет 13,7% от общего числа объявлений и 8,1% сделок, а премиальная недвижимость представлена еще скромнее – 2,5% объявлений и 0,6% сделок. Это неудивительно, поскольку такие объекты чаще всего приобретаются без ипотечного кредитования и господдержки.
Среди ипотечных сделок более половины (55,2%) заключаются в многоэтажных домах высотой от 13 до 25 этажей. Этот формат застройки позволяет девелоперам эффективно использовать земельные участки и избегать дополнительных затрат, связанных с высотным строительством. На среднеэтажные корпуса (6-12 этажей) приходится 26,9% сделок, а на высотные (26+ этажей) – 13,6%. Малоэтажное жилье (до 5 этажей) остается малозначительным сегментом, занимая всего 4,4% сделок.
Структура витрины практически зеркально отражает спрос: 49,5% объявлений приходятся на многоэтажные дома, 27,1% – на среднеэтажные, 15,5% – на высотные и 8,0% – на малоэтажные. Анализ общих характеристик объектов показывает, что покупатели имеют четкие приоритеты. Наличие детских площадок стало почти обязательным условием: они присутствуют в 90,6% ЖК, где прошли сделки, и в 91,1% комплексов на витрине. Высокий спрос наблюдается и на спортивные площадки (85,1% в сделках).
Социальная инфраструктура, такая как школы и детские сады, присутствует у 70% купленных ЖК. Однако огороженные территории и охрана имеются лишь в 38-40% комплексов, где были совершены сделки. Покупатели в массовом сегменте чаще выбирают открытые дворы с детской инфраструктурой.
Если в сегментах эконом и комфорт-класса картина на витрине и в сделках почти идентична (разница составляет 1-2%), то в более дорогих сегментах наблюдается явное расхождение. Текущее предложение бизнес-класса на витрине уступает уже купленным комплексам по критериям социальной инфраструктуры. Так, в сделках детские сады присутствуют в 55,8% ЖК, тогда как на витрине – только в 46,9%, что составляет разницу в 8,9 процентных пункта. Похожая ситуация наблюдается и со школами: 47,5% в сделках против 43,1% на витрине (-4,4 п.п.). Огороженные территории присутствуют в 46% сделок против 39,4% на витрине (-6,6 п.п.). Покупатели бизнес-класса, оформляющие ипотеку, предпочитают комплексы с полноценной образовательной инфраструктурой и приватностью, но предложение таких объектов ограничено.
Разница в премиум-классе еще более заметная. Покупатели такого жилья в ипотеку выбирали концепцию «семейного курорта»: огороженная территория присутствует в 80,2% купленных ЖК, детские площадки – в 96,2%, спортивные – в 95,1%. При этом охрана была важна лишь для 34,1% покупателей. На витрине доля огороженных территорий в премиум-сегменте снижается до 56,9% (-23,3 п.п.), а охрана достигает 48,2% (+14,1 п.п.).
Что касается распределения сделок по количеству корпусов в ЖК, то оно довольно равномерное: от 18,8% (1 корпус) до 23,1% (2-3 корпуса). Покупатели активно приобретают жилье как в точечных проектах, так и в крупных жилых комплексах (16+ корпусов – 17,9% сделок). На витрине предложение больше ориентировано на малые и средние проекты: на ЖК из 1-3 корпусов приходится почти половина всего предложения (47,1%). Объявления в крупных комплексах (16+ корпусов) составляют лишь 15,6% предложения.
Данные также подтверждают зависимость наполнения ЖК от их масштаба. В крупных комплексах (16 и более корпусов) чаще развита социальная инфраструктура: школы присутствуют в 78-81% таких ЖК, детские сады – в 81-84%. В то же время небольшие ЖК (1-3 корпуса) делают ставку на приватность: там выше доля охраны (50-51%) и огороженных территорий (42-48%). Это особенно характерно для застройки в уже сложившихся городских районах, где школа и детский сад находятся в пешей доступности, а собственный закрытый двор становится важным конкурентным преимуществом.
Для анализа использовались данные об ипотечных сделках Сбера с квартирами в новостройках, оформленных с 1 января 2026 года, а также данные о квартирах в новостройках, выставленных на продажу на витрине Домклик. Сравнение характеристик (наличие детских и спортивных площадок, школ, детских садов, охраны и огороженной территории) проводилось по четырем классам недвижимости (эконом, комфорт, бизнес, премиум) и группам по количеству корпусов в ЖК. Процентное соотношение характеристик рассчитывалось как доля ЖК, обладающих данной опцией, от общего числа ЖК в выборке.